自古以来，土地作为重要的生产资料，一直都很受重视。

    毕竟，土地不仅仅关系着大量劳动者的生存，甚至也关系很多问题的走向，如古代的政权更迭，大部分都与土地有关。

    所以《土地管理法》是关系亿万农民切身利益以及国家经济社会安全的存在。

    最近，经过三次修正的最新《土地管理法》终于在前两天的十三届全国人大第十二次会议表决通过。

    这也是土地管理法时隔14年后首次大修，其中一些新修订的条款里似乎暗藏了某些机遇，将对城乡土地市场产生重大影响。

01、改动有哪些？

    在原有的《土地管理法》中，关于土地所有权和使用权的规定是这样的：城市市区的土地属于国家所有。

    农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

    修改过后的土地管理法改革了征地程序，也增加了农民福利。

    地方政府在征地之前要开展土地状况调查、信息公示，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，必须办理征地的审批手续。

    在征地补偿方面，改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，现在实行按照区片综合地价进行补偿，简而言之，以后征地成本将会大幅提高。

   除此之外，最重要的一点是，新法删除了原来土地管理法第43条（任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。）

    也就是说新修改的土地管理法允许集体经营性建设用地直接入市。

（此前法律规定，农村集体土地入市必须先由地方政府征收为国有土地。）

    这项修改也意味着，今后经营性建设性用地入市不必再征收为国有土地，只须由村民代表会，或者村民会议三分之二以上的成员同意即可直接入市交易。

    同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

    此项修改，也示意着一直以来被很多学者所诟病的一级土地市场垄断终于被撕开一个口子。

    而这会改变原有楼市格局吗？

02、土地财政受冲击，面粉增加？

    农村集体经营性建设用地直接入市毫无疑问是一个重大的制度创新。

    集体土地允许上市，意味着以后企业用来造房子的土地除了可以从政府手里招拍挂，还可以从集体手里购买。从之前各地的财政收入我们不难看出，很大一部分是来源于土地财政：

    而以后，出售土地的钱将直接流入农民手中，并不会经过当地政府，这就意味着新的土地政策开始实行，对原有的土地财政将会产生巨大冲击。

    当然，目前对于楼市的各种动作，貌似都很想扭转曾经对土地财政的高度依赖。

    不过从另一个角度也能看到决策者自信GDP可能已经找到了另一个出口。

    除对土地财政的影响外对楼市格局而言，很多人认为农村土地可直接入市，那开发商是不是可以直接从农民手里拿地呢？

    但实际上，此次修改后，集体经营性建设用地指的是农村被规划用于工业或者商业的土地，暂时还不包括住宅用地。

    当然以工业用地和商业用地盖房出售的现象大家早已屡见不鲜，这在一定程度上也确实意味着面粉增加。

    但开发商和一些需要用地的企业想直接从集体手中拿地，也并不意味着彻底失去监管。

   农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准，可见最终的批准权依旧在决策者手中。

    除此之外，虽然土地有了更多元化的供应，但想要用农村集体的土地盖房或做生产经营，也需要过《城乡规划法》这关，立项和规划仍然在政府手里。总的说来，面粉虽然有可能会增加，但对楼市影响也相对有限。

03、城市格局与机遇

虽然说此次《土地管理法》的修正短期对住宅市场的冲击并不大，但对城市发展格局的影响却不容小觑。过去十多年的“城镇化”制造出来的县城、乡镇、小城市，确实为城市、村镇发展立下了汗马功劳。

    但随着未来人口将呈不断下降的趋势，这些因城镇化而发展起来的城市，势必将面临新的挑战。

    其实说到底，城市化进程已经没有太大的空间，但大城市和大城市群还要继续发展。逐渐弱化传统的“城镇化”而选择“大城市化”是无奈的选择，也是不得不做的选择，更是顺应时代潮流和发展趋势的正确选择。

    而此次《土地管理法》中经营性建设用地入市作为这次修改的最大的亮点，毫无疑问的为城市的进一步发展扫除了制度性的障碍。这对于一些城中村较多的城市和快速扩张的城市好处较大。

    这些地方的土地市场会更加活跃，城市发展速度也会加快，在这种情况下农民获得出售土地的机会也会增加；

当然，此次新的《土地管理法》中提到将会完善补偿标准也意味着未来农村集体出售土地获得的钱会有所增加。除此之外，只增加了工商业用地的供应，也相应的就降低了工商业的成本，对实业来说也算是个好消息。

可见，盘活大量的农村土地对整体发展而言可谓多赢。

但我们要知道对于一些小城市，甚至是收缩型城市周边的农村产生不了什么太大的作用。

毕竟没有多少企业建设需要用地，对于这些农村的土地而言，除了用于耕种谋生外，依旧没有办法化为真金白银。